Onze investeringsstrategie

Ulvenhout Retail Invest Fund investeert in sectoren die resistent zijn aan of versterkt worden door E-commerce en de huidige en toekomstige trends in de samenleving. Onze vastgoedportefeuille is opgebouwd door investeringen in drie sectoren, de "pijlers" van onze portefeuille. Binnen elke sector streven we ook naar een spreiding tussen onze huurders en type huurders.

Daarnaast hechten wij groot belang aan een goede geografische spreiding binnen onze portefeuille, met weliswaar een zwaartepunt in de economische driehoek Gent-Antwerpen-Brussel, waar de grootste demografische groei verwacht wordt.

De E-commerce resistente huurderstypologie is van primordiaal belang. Ulvenhout Retail Invest Fund focust zich primair op supermarkten, lokale buurtsupers en foodservice outlets, en secundair op E-commerce resistente non-food discount stores. E-commerce gevoelige huurders zoals high-end fashion retail, electrozaken en speelgoedwinkels worden vermeden.

De leidraad voor de portefeuillesamenstelling is de ‘Piramide van Maslow’. Observaties van Maslow leidden ertoe dat er een hiërarchie wordt toegekend aan consumptiebehoeftes. De basis van de piramide bestaat uit het investeringssegment ‘Food’, wat dan ook het basissegment is van de investeringsstrategie. Het middensegment van de investeringsstrategie is ‘Basics’, waar nietdagdagelijkse consumptiegoederen in ondergebracht worden: kleding, drogisterij, optica, doe-het-zelf enz... Het bovenste segment van de piramide is ‘Leisure’. De consument anno 2017 heeft heel wat vrije tijd en wil die nuttig besteden, zoals in sport of gezellig uitgaan.

Het komende jaar werken we hard om vooral de pijlers 'Leisure' en 'Food' door gerichte investeringen verder vorm te geven. Vooral het aandeel vastgoed verhuurd aan food discounters en fast-en convenience-foodservice ketens willen we verder opkrikken. Ulvenhout Retail Invest Fund wil bovendien haar leidende positie in vastgoed voor buurtsupermarkten in België verder verstevigen.

Er wordt ook actief onderzocht hoe de portefeuille in Wallonië, ondervertegenwoordigd in de portefeuille, verder uitgebreid kan worden. De markt- en shoppingsdynamiek in Wallonië is echter anders dan in Vlaanderen en Brussel. Ulvenhout Retail Invest Fund zet hier meer in op retailparken, waar de aanwezigheid van een centrale food- en non-food trekker, gemakkelijke bereikbaarheid met het openbaar vervoer, en een grote bevolkingsdichtheid in de omgeving cruciaal zijn als investeringscriteria. We screenen constant opportuniteiten in de buurt van sterke regionale economische groeipolen. Bij een goede business case wordt hier in geïnvesteerd.

Leisure

In onze dienstverlenende economie nemen steeds meer internationale ketens het aanbod in de ontspanningsmarkt over. Zowel in de Foodservice (‘Boulangerie Paul’, 'Panos', 'Quick', 'Domino's Pizza', 'Point Chaud', 'Lunchgarden'...), in de vrijetijdssector als in de health & fitnesssector (‘Basic Fit’ en ‘Jim’s Fitness’) is er een merkbare opgang van ketens met een professionele organisatiestructuur die robuust is voor e- en m-commerce. Deze sectorale benadering in de opbouw van de vastgoedportefeuille in combinatie met een doordachte benadering inzake geografische spreiding,solvabiliteit van de huurders en looptijd van de huurcontracten, maken dat Ulvenhout Retail Invest Fund een e-commerce resistente vastgoedportefeuille opbouwt met betrouwbare lange termijnhuurders, in een goede gebalanceerde risico/rendement verhouding.

Onze strategie

Basics

In deze expansiegroep zitten winkels die een uitgebreid aanbod hebben aan basisproducten of noodzakelijke producten aanbieden zoals zichtoplossingen (‘Pearle Vision’ en ‘Hans Anders’), hooroplossingen (‘Amplifon’), drogisterij (‘Kruidvat’ en ‘Action’) en doe-het-zelf ('Brico'). Door hun laagdrempelig aanbod en strategische inplanting in de stadskern of aan de stadsrand in cluster vormen ze samen met de andere retailers een aantrekkingspool waar passanten hun basisproducten aankopen. Ook winkelketens met een kwalitatief en voordelig basisaanbod aan kledij (‘Zeeman’ of 'H&M') horen thuis in dit segment.

Onze strategie

Food

Voeding is het belangrijkste onderdeel binnen het dagelijkse bestedingspatroon van de consument en vertegenwoordigt daarom de basis van de behoeftepiramide. Naast grote supermarkten voor wekelijkse aankopen, waar vooral het discountsegment het erg goed doet, spelen ook lokale buurtwinkels een voorname rol voor de dagelijkse verse aankopen. Dit type buurtwinkels kent de laatste jaren een sterke groei, en beantwoordt aan de behoeftes van de hedendaagse consument die kwalitatief, prijsbewust, in de buurt én efficiënt wil kunnen winkelen. Winkelformules zoals ‘Carrefour Express’, ‘Spar’ en ‘Proxy Delhaize’ spelen hier met hun aanbod van dagverse producten, late openingstijden én zondagsopeningen erg goed op in. Bovendien zijn deze buurtwinkels vlot bereikbaar te voet of met de fiets en anticiperen ze op de trend van de haastige consument.

Onze strategie